国家人口计生委关于印发流动人口计生管理和服务工作检查评估指标（试行）的通知

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2011年1月28日起个人转让住房税负一览

陈召利


作者按：为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院总理温家宝于2011年1月26日主持召开国务院常务会议，进一步加强房地产市场调控工作，强化限购措施，调整营业税征收政策，加重购房者5年内售房的税收负担，进一步抑制房地产交易，未来楼市有可能趋冷。

1、个人所得税（卖方）
对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据：《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）

2、营业税及城市维护建设税和教育费附加（卖方）
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）

3、土地增值税（卖方）
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4、契税（买方）
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）
备注：根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》（锡地税发〔2010〕82号），从2010年7月1日起，对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。

5、印花税 （买卖双方）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
■案号一审：（2009）浦民二（商）初字第7640号

【案情】

原告：上海金桥市政建设发展有限公司（以下简称金桥公司）。

被告：浙江德盛建设集团有限公司（以下简称德盛公司）。

2009年6月5日，原告金桥公司、被告德盛公司与案外人上海汤臣国建混凝土有限公司（以下简称汤臣公司）签订了一份协议书，约定：鉴于（一）汤臣公司诉德盛公司买卖合同纠纷案件经浦东新区人民法院（2008）浦民二（商）初字第4662号民事判决，由德盛公司支付汤臣公司货款2729282.50元并承担诉讼费14426.50元及逾期付款违约金。判决生效后，案件进入执行程序，现德盛公司尚未履行；（二）德盛公司所属浦东分公司与金桥公司于2009年3月16日签订协议书，已约定“德盛公司与金桥公司终止中环线九标段分包合同，德盛公司所属浦东分公司在分包中环线九标工程时，截至2009年3月16日尚欠的材料款，人工费由金桥公司承担”；因上述第4662号案件所涉货款是德盛公司所属浦东分公司在分包中环线九标工程所欠，为此，三方依据（2008）浦民二（商）初字第4662号民事判决、2009年3月16日签订的协议书，经协商达成如下条款：（一）德盛公司欠汤臣公司的上述货款2729282.50元，由金桥公司支付给汤臣公司；（二）德盛公司应付汤臣公司的诉讼费、违约金、执行费共计99372.14元，由德盛公司支付给金桥公司，金桥公司于2009年12月31日前将该笔款项99372.14元支付给汤臣公司；（三）德盛公司于本协议签订当日，开具金额为99372.14元的远期支票给金桥公司，金桥公司于该支票付款到期日提示付款，如金桥公司未收到该款项，有权通过浦东新区法院追讨。

2009年9月10日，被告德盛公司给原告金桥公司开具了中国农业银行上海市分行支票一张，该支票号码为CM/02 41394028，出票人为被告，收款人为原告，金额为99372.14元，出票日期填写为2009年9月10日。后原告持票向银行提示付款，该支票于2009年9月22日因出票人账户存款不足被退票。之后，原告将（2008）浦民二（商）初字4662号案件的诉讼费、违约金、执行费共计99372.14元支付给了汤臣公司。

原告诉称，其已按照协议书的约定向汤臣公司支付了相应价款，因此是号码为CM/02 41394028的支票的合法持有人，在向银行提示付款遭退票后，有权向开票人即本案被告追索票据款99372.14元。请求法院判令被告支付上述票据款及自2009年9月22日至判决生效日止的利息（按中国人民银行公布的同期企业流动资金贷款利率计算）。被告未出庭答辩。

【审判】

上海市浦东新区人民法院审理后认为，号码为CM/0241394028的支票形式上记载完整、签章真实，系有效票据。票据的取得应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。票据的取得，必须给付对价，即应当给付票据双方当事人认可的相对应的代价。原告取得上述支票，系基于与被告及案外人汤臣公司签订的协议书之约定，即被告应付汤臣公司的诉讼费、违约金、执行费由被告支付给原告，再由原告支付给汤臣公司，该约定属当事人意思自治的范畴，合法有效。原告已将上述费用支付给汤臣公司，故原告取得上述支票已给付了对价。综上，原告系合法取得该支票，并支付了对价，应享有票据权利。现该支票被银行退票，原告向被告行使追索权，要求被告支付票据款及其利息的诉讼请求应予以支持。法院遂判决被告盛德公司支付原告金桥公司票据款99372.14元以及该票据款自2009年9月22日起至判决生效之日止的利息（按照中国人民银行规定的企业同期流动资金贷款利率计算）。

一审宣判后，原告、被告均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

【评析】

对价是英美合同法上的一个独有的概念，票据对价是源于合同对价的，因此在研究票据对价之前有必要明了合同对价的法律意义。

一、英美法上合同对价的概念

在英美合同法上，对价与承诺相伴而生，其基本原则是，对价必须存在于合同之中，权利主张人也就是受承诺人，必须证明这种对价的存在。没有对价的承诺，法律上不能被要求执行。[1]换句话说，只有得到对价支持的承诺才能得到法律的认可。按照传统英美法的观点，对价是承诺人得到的某种利益、利润或好处，或者受承诺方所放弃的某种权利、承担的某种义务或承受的某种损失。而现代观点则更强调对价的互换性，只要一方得到了他想要的东西，即使这种东西并不能给他带来什么利益或好处，亦可成为对价。[2]

但需要指出的是，票据对价尽管来源于合同对价，但其在英文中的表述更多使用的是value一词，内容当然也与合同对价有所区别。

二、我国票据法下对价概念之解析

我国票据法总体上采纳了日内瓦统一票据法的立法思路，但在第十条中却引入了该统一票据法中没有的对价概念，可惜的是立法并没有给出对价一词的定义，而只规定了票据对价成立的两个限制性条件：（1）双方当事人认可的；（2）相对应的。因此，对于我国票据法中对价的理解必须转化为对这两个限制条件的理解。有观点认为，这两个限制性条件是有主次之分，即对价是否相当可以由双方当事人决定，只要双方当事人在当时对对价认可即可。笔者不认同这种观点，第一，如果把这个标准纯粹定为一个主观标准，那么法条中“相对应”的表述又有什么存在价值？第二，我国民法遵循的是等价有偿原则，即取得他人财产原则上应付出代价（赠与除外），且代价要与获得物的价值大体相当。[3]因此，“相对应”的标准必须是客观的，而不能被“双方当事人认可”所吸收，两者是并列的条件。

（一）对“双方当事人认可”的理解。

1.“双方当事人认可”的范围。姜建初先生认为，“双方当事人认可的”代价是指双方就票据对价的给付形式、给付时期等达成合意。[4]对于已经实际占有票据的持票人，只要其为有票据行为能力人，法律即推定其取得票据已经双方认可。如果一方当事人提出对价的给付违反约定的形式或给付时期的，则属于基础关系违约，当依票据关系与基础关系之间相互关系的原理，适用票据法第十三条的规定，票据债务人可以对不履行约定义务的与自己有直接债权关系的持票人，进行抗辩）。因此，“双方当事人认可的”这一限制条件针对的是对价给付的形式以及时期等问题，而对价是否公平合理则不是这一条件所能涉及的。

2.“双方当事人认可”的对价的形式问题。尽管对价的形式问题可以由双方当事人协商解决，但是按照立法惯例，形式的选择也必须有一定的范围。过于宽泛的形式范围会给司法审判工作带来障碍。

英国成文法有关票据对价的规定主要集中在英国汇票法第27条（对价和支付对价的持票人）。该条规定：（1）汇票有价值的对价可以是：（a）任何可以构成合同对价的对价；（b）一项已经存在的债务。无论对于即期汇票还是远期汇票，该债务视为有价值的对价。[5]

根据美国统一商法典第3-303条（a）款规定，在下列五种情况下，票据的签发或者转让得到了对价的支持：（1）如果签发或者转让票据是为了让对方履行承诺，则在承诺已经履行的程度内，票据得到了相应的对价支持；（2）如果票据受让人在票据上取得担保权利，则票据得到了对价的支持，但通过司法程序取得的担保权利除外；（3）如果签发或者转让票据是为了清偿或者担保一个已经存在的债务，无论该债务是否到期；（4）以票据交换另外一份票据；（5）以票据作为交换，让取得票据的人向第三人承担一项不可撤销的义务。

从以上英美两国成文法条的表述来看，美国有关于票据对价的形式问题规定得更为详尽。而我国票据法中对于票据对价形式的选择过于宽泛地规定取决于当事人的合意，因此在司法审判中可以参考英美法的规定，从而确定票据对价的合理性。

本案中原告金桥公司对案外人汤臣公司债务的代为履行义务，按照英美法有关票据对价形式的规定，是可以作为票据对价的。

（二）对“相对应”的理解。