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国家开发银行柜台前移业务操作规程(暂行)

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 22:11:49  浏览:9006   来源:法律资料网
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国家开发银行柜台前移业务操作规程(暂行)

国家开发银行


国家开发银行柜台前移业务操作规程(暂行)
国家开发银行



一、前移项目的确定
1.信贷局根据开发银行正式受理的建设项目情况,确定拟定行柜台前移的建设项目,以书面形式通知相关评审局。
2.拟实行柜台前移的建设项目经开发银行评审通过并发出贷款承诺函后,由信贷局正式提出实行柜台前移的初步意见,报请主管行长审批。主管行长审批同意后,信贷局以书面形式通知借款单位,并抄送综计局、营业部。
二、前移项目合同、协议的签订
1.借款合同的签订。信贷局负责与借款单位就建设项目的贷款条件、柜台前移实施方案和借款合同具体内容进行谈判。谈判协商一致后,信贷局代表开发银行与借款单位签订借款合同。
2.项目委代协议的签订。信贷局根据开发银行选择代理经办行的有关规定,负责选择、确定前移项目的代理经办行,并与代理行签订项目委代协议。
3.加入授权系统协议的签订。信贷局负责与借款单位就加入“国家开发银行借款单位借款申请和付款通知授权系统”(以下称授权系统)的有关事宜进行谈判。谈判协商一致后,信贷局代表开发银行与借款单位签订加入授权系统协议书。
三、授权系统设备的配置和系统的开通
1.设备配置。加入授权系统协议书签订后,信贷局应及时开具授权系统设备配置通知书(附件一),连同加入授权系统协议书副本一份一并送营业部。营业部收到后,会同系统开发商向借款单位配售有关设备及操作说明书,并负责业务培训;同时,登记“国家开发银行柜台前移项目
单位机构变动情况表”(附件二)。
2.系统的开通和关闭。营业部会同系统开发商负责授权系统的开通和维护。若借款单位发生授权系统专用IC卡遗失或启用系统口令泄密等情况,信贷局应及时通知营业部;营业部收到通知后,立即关闭相应借款单位的授权系统,并采取相应措施尽快更换启用口令和专用IC卡。若
借款单位停止使用授权系统,信贷局应及时收回专用IC卡,并书面通知营业部;营业部收到通知后,应立即关闭相应借款单位的授权系统,收回并销毁专用IC卡,并销记“国家开发银行柜台前移项目单位机构变动情况表”。
四、授权系统密押参数和后台专用设备的管理
1.密押参数的管理。营业部负责授权系统密押参数的编制和销毁。一旦发生授权系统密押参数泄密,应立即销毁原有密押参数,并同时启用备用密押参数,确保授权系统的正常运行和安全保密。
2.专用设备的管理。营业部负责“IC卡参数编制器”、“解押前置机”、“硬件解押盒”和专用解押微机的管理和维护。
五、信息的解押确认
1.解押核押。营业部综合帐务处收到借款单位通过授权系统传送的借款申请书(或付款通知书)后,由指定的解押员使用解押前置机和专用IC卡进行自动解押,校验信息的真实性和数据的完整性。若一次解押无误,由会计主管用IC卡进行二次核押。无误后,向借款单位发送交易
成功回应码。同时,打印“国家开发银行借款申请书”(附件三)或“国家开发银行付款通知书”(附件四),由解押员和核押员分别在打印出的国家开发银行借款申请书(或国家开发银行付款通知书)上加盖个人名章后,送交专门人员登记签发。解押核押有误,应立即报告会计主管,开
展内部安全检查。
2.登记签发。登记签发人员收到加盖解押员和核押员名章的借款申请书(或付款通知书)后,应分别登记借款申请书登记簿(附件五)、付款通知书登记簿(附件六),并加盖业务专用章后,将一式二份统一送交相关信贷局的信贷管理处集中签收。
六、贷款和支付的审批
1.签收和分送。信贷局信贷管理处,是借款申请和支付通知的统一收发部门,在接收营业部送交的借款申请书(或付款通知书)时,应办理签收手续,并逐一登记后,分送相关地区信贷处。
2.贷款审批。地区信贷处收到借款申请书后,要会同信贷管理处按有关规定进行审查。经审查同意贷款的,在借款申请书上加盖经办人员、信贷处长和主管局长名章以及信贷局业务专用章后;将一份交由信贷管理处登记后,统一送营业部相关会计处签收;另一份借款申请书由信贷处
留存备查。经审查不同意贷款的,应及时通知借款单位和营业部,并登记备案。
3.支付审批。信贷局地区信贷处收到付款通知书后,要按有关规定进行审查。经审查同意付款的,在付款通知书上加盖经办人员和信贷处长名章以及信贷局业务专用章;同时,据此签开汇款凭证,连同付款通知书一份于当日(最迟不超过次日)交由信贷管理处登记后,统一送营业部
综合帐务处;另一份付款通知书由地区信贷处留存备查。经审查不同意付款的,应于当日通知借款单位和营业部,并登记备案。
4.拨付零星支付金。拨付零星支付金时,信贷局签开零星支付金拨付通知书(附件七)一式二份,加盖经办人员、信贷处长名章及信贷局业务专用章后,连同据此签开的汇款凭证送交信贷管理处登记后,统一送营业部综合帐务处。
七、会计核算
1.贷款发放。营业部会计处收到借款通知书后,按有关规定进行审核。审核无误后,办理借款发放手续,并将贷款资金一次转存至借款单位在营业部开立的存款帐户中。同时,进行相应会计帐务处理。
2.对外支付和拨付零星支付金。营业部综合帐务处收到付款通知书、零星支付金拨付通知书及汇款凭证后,要按规定进行审核。审核无误后,办理支付手续,进行帐务处理,并销记有关登记簿。

附件一:

授权系统设备配置通知书
营业部:
根据《国家开发银行柜台前移贷款项目业务管理暂行办法》和 合同,同意
(单位)加入“国家开发银行柜台前移业务授权系统”,请为其配置相应授权系
统设备。
信贷局(盖章)
年 月 日
附:加入授权系统协议

附件二:

国家开发银行柜台前移项目单位机构变动情况表
-------------------------------------
|项目单位名称 | | 编号 | |
|-------|---------------|----|------|
|帐号 | | 邮编 | |
|-----------------------------------|
|地址 | 省 市 |
|-----------------------------------|
|单位主管 经办人 联系电话 |
|-----------------------------------|
|加入系统时间 | 年 月 日 | |
|-------|---------------|备 |
|使用系统时间 | 年 月 日 | |
|-------|---------------|注 |
|退出系统时间 | 年 月 日 | |
-------------------------------------
处长: 复核: 制表:
(注:编号按信贷局号+省处号+流水号编制) 年 月 日

附件三:

国家开发银行借款申请书(代借款凭证)
信贷局 年 月 日 借款申请书编号:
-----------------------------------------------------------
| | |开发银行贷款| | | |
| 借款人全称 | | | |贷款合同编号 | |
| | | 帐号 | | | |
|-------|-------|------|------|-------|-------------------|
| 建设项目 | |开发银行存款| | | |
| | | | | 贷款种类 | |
| 名称 | | 帐号 | | | |
|-------|-------|------|------|-------|-------------------|
| 代理经办 | |代理经办行专| | | |
| | | | | 贷款期限 | |
| 行名称 | |用存款帐号 | | | |
|-------|---------------------|-------|-------------------|
| 本次申请 | |千|百|十|亿|千|百|十|万|千|百|十|元|角|分|
| 借款金额 | |-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
| (大写) | | | | | | | | | | | | | | | |
|-------|---------------------|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
|本年度累计申 | |千|百|十|亿|千|百|十|万|千|百|十|元|角|分|
| 请借款金额 | |-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
| (大写) | | | | | | | | | | | | | | | |
|-----------------------------|-------------|-------------|
| 大宗结算委托你行直接办理,零星支付金委托你行从我单位在|开发银行营业部解押确认: |开发银行信贷局审批意见: |
|你行的存款户汇入我单位在代理行的专用存款帐户中。 |解押员: |经办人员: |
|代办人员: 密押号: |解押员: |信贷处长: |
|主管人员: |营业部业务用章: |信贷局业务用章: |
|借款人(加盖预留印鉴) | | |
| | | |
| | | |
-----------------------------------------------------------

附件四:

国家开发银行付款通知书
信贷局 年 月 日 付款通知书编号:
----------------------------------------------------------
| | 全称 | | | 全称 | |
| 付 |------|-------|收|------|-------------------------|
| | 帐号 | | | 帐号 | |
| 款 |------|-------|款|------|-------------------------|
| | | | | | | 市| |
| 人 |建设项目名称| |人| 汇入地 | 省| | |
| | | | | | | 区| |
| |------|-------| |------|-----|-----|-------------|
| | 付款日期 | 年 月 日| |汇入行名称 | | | |
|------|-----------------------|-----|-----|-------------|
|本次付款金额| |百|十|亿|千|百|十|万|千|百|十|元|角|分|
| | |-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
| (大写) | | | | | | | | | | | | | | |
|------|-------------------------------------------------|
| 付款用途 | |
| | |
| 及依据 | |
|--------------------------------------------------------|
| 上列款项请从本单位帐户内支付,并按照汇兑结算 |开发银行营业部解押确认: |开发银行信贷局审批意见: |
|规定汇给收款人。 |解押员: |经办人员: |
|经办人: 密押号: |解押员: |信贷处长: |
|主管人: |营业部业务用章: |信贷局业务用章: |
|借款人(加盖预留印鉴) | | |
| | | |
----------------------------------------------------------

附件五:

借款申请书登记簿
信贷局: 单:万元
--------------------------------------------------
| 接收 |编号|项目单位名称|省(市)|申请借款|移交|签收| 发放贷款情况 | |
| | | | | | | |--------------|备注|
| 日期 | | | | 金额 | | |发放金额| 期限 |发放时间| |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|----|--|
| | | | | | | | | | | |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|----|--|
| | | | | | | | | | | |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|----|--|
| | | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------

附件六:

付款通知书登记簿
信贷局: 年度 单:万元
----------------------------------------------------
| 接收 |编号|项目单位名称|省(市)|申请付款|移交|签收| 业务处理情况 | |
| | | | | | | |----------------|备注|
| 日期 | | | | 金额 | | |付款日期|付款金额|其他(拒付)| |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|------|--|
| | | | | | | | | | | |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|------|--|
| | | | | | | | | | | |
|----|--|------|----|----|--|--|----|----|------|--|
| | | | | | | | | | | |
----------------------------------------------------

附件七:

零星支付金拨付通知书
信贷局(盖章): 年 月 日 编号:
----------------------------------------------------------
| | 全称 | | | 全称 | |
| 付 |------|-------|收|------|-------------------------|
| | 帐号 | | | 帐号 | |
| 款 |------|-------|款|------|-------------------------|
| | | | | | | 市| |
| 人 |建设项目名称| |人| 汇入地 | 省| | |
| | | | | | | 区| |
| |------|-------| |------|-----|-----|-------------|
| | 付款日期 | 年 月 日| |汇入行名称 | | | |
|------|-----------------------|-----|-----|-------------|
|本次拨付金额| |百|十|亿|千|百|十|万|千|百|十|元|角|分|
| | |-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|-|
| (大写) | | | | | | | | | | | | | | |
----------------------------------------------------------
信贷处长: 经办人员:



1998年9月17日
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临沂市城市房屋拆迁行政裁决办法

山东省临沂市人民政府


临沂市人民政府关于印发《临沂市城市房屋拆迁行政裁决办法》的通知

         临政发[2004]29号

各县区人民政府,市政府各部门、各直属机构,临沂高新技术产业开发区管委会、临沂经济开发区管委会,县级事业单位,各高等院校:
  《临沂市城市房屋拆迁行政裁决办法》已经市政府研究通过,现予以印发,请认真遵照执行。

                            二○○四年四月三十日

               临沂市城市房屋拆迁行政裁决办法

  第一条 为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议,当事人申请裁决的,适用本办法。
  第三条 市国土资源和房产管理局负责城市规划区内城市房屋拆迁行政裁决工作。
  县人民政府房屋拆迁行政主管部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
  房屋拆迁行政主管部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定,依法履行行政裁决职责。
  第四条 行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳,坚持公平、公正、及时的原则。
  第五条 拆迁人申请行政裁决,应当提交下列资料:
  (一)裁决申请书;
  (二)法定代表人的身份证明;
  (三)被拆迁房屋权属证明材料;
  (四)被拆迁房屋的估价报告;
  (五)对被申请人的补偿安置方案;(六)申请人与被申请人的协商记录;(七)未达成协议的被拆迁人所占比重及原因;(八)其他与裁决有关的资料。
  第六条 被拆迁人申请行政裁决,应当提交下列资料:(一)裁决申请书;(二)申请人的身份证明;(三)被拆迁房屋的权属证明;(四)申请裁决的理由及相关证明材料;(五)房屋拆迁行政主管部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
  第七条 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或所占比重较高的,在受理裁决申请前,应当进行听证。
  第八条 有下列情形之一的,房屋拆迁行政主管部门不予受理行政裁决申请:
  (一)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的;
  (二)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;
  (三)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷的;
  (四)行政裁决做出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;
  (五)房屋已经灭失的;
  (六)房屋拆迁行政主管部门认为依法不予受理的其他情形。
  对裁决申请不予受理的,房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
  第九条 房屋拆迁行政主管部门受理房屋拆迁裁决申请后,经审核,资料齐全、符合受理条件的,应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书;申请裁决资料不齐全、需要补充资料的,应当在5个工作日内一次性书面告知申请人,可以当场补正的,应当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。
  第十条 房屋拆迁行政主管部门受理房屋拆迁裁决申请后,应当按照下列程序进行:
  (一)向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书,并告知被申请人的权利;
  (二)审核相关资料、程序的合法性;
  (三)组织当事人调解。房屋拆迁行政主管部门必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据进行复核;对当事人提出合理要求应当采纳。房屋拆迁行政主管部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
  拆迁当事人拒绝调解的,房屋拆迁行政主管部门应依法作出裁决。
  (四)核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁行政主管部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
  (五)经调解,达成一致意见的,出具裁决终结书;达不成一致意见的,房屋拆迁行政主管部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的,裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁行政主管部门领导班子集体讨论决定。
  第十一条 行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的,应当回避。
  第十二条 有下列情形之一的,中止裁决并书面告知当事人:
  (一)发现新的需要查证的事实;
  (二)裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的;
  (三)作为自然人的申请人死亡,需等待其近亲属表明是否参加裁决的;
  (四)因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
  中止裁决的因素消除后,恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。
  第十三条 有下列情形之一的,终结裁决并书面告知当事人:
  (一)受理裁决申请后,当事人自行达成协议的;
  (二)发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的;
  (三)作为自然人的申请人死亡,15日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的;
  (四)申请人撤回裁决申请的。
  第十四条 行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁行政主管部门做出裁决,应当出具裁决书。
  裁决书应当包括下列内容:(一)申请人与被申请人的基本情况;(二)争议的主要事实和理由;(三)裁决的依据、理由;(四)根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等;
  (五)告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限;
  (六)房屋拆迁行政主管部门的名称、裁决日期并加盖公章。
  行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日。
  第十五条 裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。
  第十六条 当事人对行政裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
  第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁,或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
  第十八条 房屋拆迁行政主管部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容,进行听证。
  房屋拆迁行政主管部门申请行政强制拆迁,必须经领导班子集体讨论决定后,方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决,不得实施行政强制拆迁。
  第十九条 拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的,不得实施强制拆迁。
  第二十条 房屋拆迁行政主管部门申请行政强制拆迁,应当提交下列资料:
  (一)行政强制拆迁申请书;
  (二)裁决调解记录和裁决书;
  (三)被拆迁人不同意拆迁的理由;
  (四)被拆迁房屋的证据保全公证书;
  (五)被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明;
  (六)被拆迁人拒绝接收补偿资金的,应当提交补偿资金的提存证明;
  (七)其他需要提交的其他相关材料。
  第二十一条 依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁,房屋拆迁行政主管部门应当提前15日通知被拆迁人,并认真做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁。
  第二十二条 行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
  第二十三条 房屋拆迁行政主管部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反本办法的,由所在单位给予警告;造成错案的,按照有关规定追究错案责任;触犯刑律的,依法追究刑事责任。
  第二十四条 拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段,强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的,由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁,并依法予以处罚;触犯刑律的,依法追究刑事责任。
  第二十五条 房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。
  第二十六条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁申请行政裁决的,可参照本办法执行。
  第二十七条 本办法自发布之日起施行。


西宁市物业管理办法

青海省西宁市人民政府


西宁市物业管理办法
西宁市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强本市的物业管理,保障物业的合理使用和维修,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境,根据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。
第三条 本办法所称物业,是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称业主,是指房屋所有权人。
本办法所称使用人,是指房屋承租人。
本办法所称物业管理企业,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。

第二章 管理组织与职责
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。
业主的权利是:
(一)参加业主大会;
(二)在业主大会内享有选举权和被选举权;
(三)表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程;
(四)参与管理有关业主利益的重大事项;
(五)监督业主委员会的管理工作。
业主的义务是:
(一)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定;
(二)遵守业主公约;
(三)遵守有关物业管理的制度、规定;
(四)按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产业主委员会。
物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。
第八条 新建商品住宅出售面积达到50%以上的公有住宅出售面积达到30%以上的,由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 召开业主大会应当有半数以上的业主出席,业主大会作出决定,应当有半数以上的业主同意,决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。
第十条 业主大会行使下列职权:
(一)选举或罢免业主委员会委员;
(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;
(三)听取和审议物业管理企业工作报告;
(四)对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定;
(五)对物业管理的其它重大事项作出决定。
第十一条 业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
经20%以上的业主提议,可以临时召开业主大会,业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程和业主公约。
第十三条 业主委员会委员应当由业主担任(街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的,可不是业主),业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。
业主委员会设主任1名、副主任1至2名,业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生,可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)组织召开业主大会,报告物业管理的实施情况;
(二)选聘、解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;
(三)依照本办法的规定,负责物业维修基金的筹集、使用和管理;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动,接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督;
(六)协助物业管理企业收取物业管理费用;
(七)监督公共建筑、公共设施的合理使用;
(八)协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系;
(九)业主大会赋予其它职责。
业主委员会应当定期召开会议,会议必须有半数以上的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范,对业主和使用人具有约束力。
业主公约自业主大会审议通过之日起生效。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业必须依法注册登记,取得法人资格,并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事物业管理业务。
外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的,应到工商行政管理部门领取营业执照,并经市房地产行政主管部门审核具备资质后,方可从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业具有以下权利:
(一)根据委托管理合同,对物业管理区域实施物管理;
(二)根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费;
(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为,并进行索赔;
(四)依法开展多种经营和有偿服务。
第十九条 物业管理企业应当履行以下义务:
(一)履行物业委托管理合同;
(二)制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;
(四)接到物业损坏报修时,及时进行维修和处理;
(五)接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查;
(六)对违反法律、法规和规章的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;
(七)接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道国办事处的监督、检查和指导。
第二十条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应载明下列主要内容:
(一)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;
(二)物业管理区域的范围和管理项目;
(三)物业管理服务的事项;
(四)物业管理服务的要求和标准;
(五)物业管理服务的费用;
(六)物业管理服务的期限;
(七)违约责任;
(八)合同终止和解除的约定;
(九)当事人双方约定的其它事项。
物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内,应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理服务的事项包括下列内容:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新;
(三)保洁服务
(四)保安服务
(五)绿化管理
(六)物业维修、更新费用的帐务管理;
(七)物业档案资料保管理
(八)其它事项
业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。
第二十二条 业主和使用人应当遵守业主公约,按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。
第二十三条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》,收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。
第二十四条 物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的,其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务并收费的,业主或者使用人有权拒付。
第二十五条 物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内,应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案,并向业主委员会办理下列事项:
(一)对预收的物业管理服务费用按实际结算;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其它财物;

第四章 物业和使用与维修
第二十六条 商品房和公有住房出售时,应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金(以下简称维修基金),专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。
商品房在销售时,购房者应当按购房款的2%缴纳维修基金;公有住房出售后,按售房款的20%提取维修基金,购房者个人按购房款的1%缴纳维修基金。
维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业所有,不计入房屋销售收入。
第二十七条 业主办理房屋所有权证时,售房单位应当将代收的维修基金移交市房地产行政主管部门代管。
业主委员会对维修基金具有支配权。
第二十八条 业主转让物业时,其物业维修基金帐户剩部分的费用不予退还,由受让人向转让人支付。
第二十九条 物业维修基金不足时,业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,交纳物业维修基金。
第三十条 物业维修、更新的费用,按照下列规定承担。
(一)自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担;
(二)共用部位和共用设备的维修、更新费用,由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支;
(三)公共设施的维修、更新费用,由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支;
(四)共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全的,市房地产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的,责任人应当修复或者赔偿。

第三十二条 物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;
(二)占用、损坏物业的共用部位和共用设备;
(三)在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物;
(四)侵占绿地、毁坏花草树木;
(五)乱倒垃圾、杂物;
(六)在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(七)排放有毒气体、液体;
(八)聚众喧哗;
(九)法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人,并对装修房屋活动进行指导和监督。
第三十四条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。

第五章 前期物业管理
第三十五条 本办法所称前期物业管理,是指房屋出售后到业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理服务与费用,由房屋建设单位承担。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同、并报市房地产行政主管部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。
第三十六条 房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房,产权属全体业主共有。
第三十七条 业主委员会成立后,房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料:
(一)物业区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其它必要的资料。
第三十八条 建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十九条 房屋建设单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。

第六章 法律责任
第四十条 业主和使用人违反本办法第二十二条规定,不按约定交付物业管理费用的,物业管理企业可以责令限期缴纳,逾期仍不交付的,按合同的约定加收滞纳金。
第四十一条 未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的,由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。
第四十二条 物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的,由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款;情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚,并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十三条 房屋建设单位违反本办法第三十六条规定的,由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款。
第四十四条 业主委员会作出的决定违反本办法规定的,市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主和使用人。
第四十五条 业主和使用人违反本办法第三十二条规定的,由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。
第四十六条 市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所有单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则
第四十八条 本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本,由市房地产行政管部门制定。
第四十九条 本办法法由西宁市房地产管理局负责解释。
第五十条 本办法自1999年9月1日起施行。



1999年7月20日

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