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银行虚假资验证明责任的抗辩与利用/张在祯

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 00:06:32  浏览:8491   来源:法律资料网
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银行虚假资验证明责任的抗辩与利用

张在祯

在我国的经济发展史上,银行等金融机构曾经为出资人注册公司或企业出具过验资报告或验资证明。另外,即使是会计师事务所或审计事务所出具的验资报告,也应附银行出具的企业登记注册入资凭证。由于种种原因,有些金融机构,因过去为这些公司或企业提供不实的验资报告或出具不实的资金证明,而被卷入了当事人之间投资、融资或交易纠纷。根据有关司法解释,银行在验资证明纠纷中往往承担民事侵权赔偿责任。作为涉诉银行不仅要积极寻找抗辩理由,还要充分利用虚假验资法律责任保全银行的信贷资产。

一、银行承担出具虚假验资证明责任的抗辩

当银行受到因出具虚假验资报告或验资证明而承担民事责任的起诉时,应当从下列几个方面寻找事由,对抗、辩解或否认对方的诉讼请求,以延缓、减轻或免除民事责任。

(一)构成民事侵权赔偿责任的要件。银行在出具虚假资信证明民事案件中的责任一般属于民事侵权赔偿责任。从法理上讲,构成民事侵权赔偿责任一般应当同时具备四个要件:一是存在损害事实;二是实施了违法行为;三是损害事实与违法行为之间存在必然的因果关系;四是违法行为人主观上有故意或过失的过错。银行出具虚假验资报告或虚假资金证明肯定是违法的,但与债务人的经济损失之间却不一定存在必然的因果关系。对此,有的法官仅以银行出具的验资证明或资金证明不实导致企业注册进入市场,即从市场准入的角度,认定债权人与债务人发生的某一具体纠纷或损失与验资不实的行为具有因果关系,有失公正。再说,一个注册资金不实的企业成立后,在经营过程中的资产规模可能变的相当大,其利润也可能早就足以补足注册资金。另外,债权人的损失也可能是由其自身过错或违约、投资失误,甚至被债务人诈骗造成的。

(二)承担赔偿损失责任的先后顺序。现在,有些当事人一打官司就查帐,查账就要拖银行,这是极不正常的现象。笔者认为对因公司注册虚假出资引发的赔偿案件,应当在符合民事侵权赔偿责任构成要件的前提下,合理确定承担赔偿责任的顺序:第一,应当追究债务人的履约责任;第二,在债务人已资不抵债,经清算或破产等法定程序证明其确实不具有清偿债务能力时,若债务人公司的出资人(或开办单位)在申请公司注册登记时注册资金不实的,出资人应当在注册资金不实的范围内承担赔偿责任,若债务人公司的出资人已经在注册资金不实的范围内向其他债权人承担了全部责任的,不能再让出资人重复承担赔偿责任;第三,验资机构(包括会计师事务所、审计事务所或出具验资报告的银行)的责任应属于出资人责任的范畴,是对债务人公司的出资人的补充责任;第四,仅为验资机构出具入资凭证或资金证明的银行等金融机构,对债权人、债务人公司、出资人都不直接承担民事赔偿责任。因为根据有关规定,注册会计师依法执行审计业务出具的报告,才具有证明效力,而银行出具的入资凭证或资金证明仅为验资机构出具验资报告提供依据,不能作为工商行政管理机关登记的依据。当验资机构因此承担了赔偿责任时,出具虚假资金证明的银行才能对验资机构承担赔偿责任。

(三)承担民事赔偿责任应有范围限定。验资机构或银行应当对公司债务在验资报告不实部分或者虚假资金证明金额以内,根据过错大小,承担相应民事赔偿责任,而不能承担无限责任。另外,出资者的出资方式依法可以是货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等资产。银行充其量也只能对货币资金出具对帐单等企业注册的入资凭证或资金证明,当然也就不应对其他方式出资承担不实责任。至于公司注册登记后又抽逃资金的,金融机构依法不应承担退出验资手续费和赔偿损失的责任。

(四)不应直接追加、越级追加及直接执行银行。有的法院未经实体审理判决,就直接追加出具不实验资报告或不实资金证明的银行为被执行人,这样完全剥夺了银行的诉讼权利,特别是抗辩与上诉的权利,显然是不公平的。有的法院直接追加出具不实资金证明银行的上级银行为当事人也是违法的,因为根据民事诉讼法和最高人民法院、中国人民银行的有关规定,商业银行的分支机构在总行授权范围内开展业务时,与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼时,应以分支机构作为诉讼主体,而不应以其总行作为诉讼主体。有的法院越级对被执行银行的上级行采取强制执行措施,违反了最高人民法院有关金融机构的分支机构作为被执行人的,执行法院应当依法裁定逐级变更其上级机构为被执行人的规定。有的法官不先执行具有一定偿债能力的债务人,直接执行有关银行,混淆了此类案件当事人承担责任的先后顺序。

(五)验资机构违规验资。根据有关规定,注册会计师在验资工作中,必须认真负责、实事求是,并对其提出的验资报告内容的真实性、合法性负责。注册会计师在验证被查验单位的所有者权益时,除应当对记录投资来源及留存收益等的有关凭证、帐目和其他文件进行检验外,还应当对这些投资和权益所形成的资产以及与形成全部资产的有关的负债项目,分别进行检验,以确认所有者权益额的真实性。当验资机构明知或依照执业准则应当知道出资人故意提供虚假、有瑕疵材料或有其他欺诈行为,或委托人示意注册会计师作不实或者不当证明,或明知委托人的财务会计处理会直接损害报告使用人或者其他利害关系人的利益,但未能尽到应有的职业谨慎仍然出具虚假验资报告的,属于违规验资,应自负法律责任。

(六)伪造“虚假资信证明”或虚构债务纠纷。有时对方提交的“虚假资信证明”为虚假,其对获取证明的经过就往往很难举证,而银行对此依法不负举证责任。在此类案件中,银行要仔细分析对方提供的虚假“虚假资信证明”。一般情况下,虚假“虚假资信证明”的内容不全,如没有收件人抬头,落款处无单位名称或单位名称与所盖印章的印文不符,落款时间有问题,其文字既非银行书写又非银行打印等。再如虚假“虚假资信证明”上的印章,往往既不是银行的资金证明专用章,也不是银行的行政公章,而是其他不相关的业务专用章,根本就不具有资金证明作用。还有的咨询公司对出资人承诺“只要你给我的钱到位,我保证帮你把验资报告拿出来”,帮助出资股东涂改金额、变造银行进帐单,伪造银行证明文件。此外,有的当事人为转嫁商业风险,利用此类诉讼复杂、执行银行方便、执行法官急于结案的心理等特点,恶意串通,虚构债务纠纷,再通过所谓的“和解、调解、仲裁或诉讼”,执行最便于执行的银行。

(七)银行工作人员利用资信证明违法犯罪。根据最高人民法院有关规定,企业法人的工作人员事前未经授权或超越代理权以企业名义进行职务范围外的活动,除企业法人追认或者知道不予制止的外,由行为人自己负责。其他人明知企业法人的工作人员未经未经授权或超越代理权而仍与之进行经济交往造成损失的,无权要求行为人所在单位承担责任。他人明知企业法人的工作人员利用职务之便进行违法犯罪而仍与之往来的,无权要求企业法人对其经济损失承担赔偿责任。所以,银行工作人员因越权、违规、违法犯罪出具虚假资信证明给他人所造成经济损失,受损失人有过错而银行无过错时,银行不应承担赔偿责任。

(八)虚假验资行为的危害效力因企业年检而中断。企业年度检验办法规定,企业年检的主要内容之一,就是股东或者出资人的出资或提供合作条件的情况,公司应当提交由会计师事务所或审计事务所出具的年度审计报告。而公司的实收资本与注册资本是否一致、非公司企业法人出资人是否按照规定缴纳出资、是否有抽逃出资的行为等事项,是工商登记主管机关主要审查的内容。对隐瞒真实情况、弄虚作假,提交或出具虚假的验资报告、审计报告、证明文件的行为,都规定了包括吊销企业法人营业执照在内的相应处罚措施。因此,虚假验资或为验资出具不实资金证明行为,给债权人造成的误导效力在债务人办理工商年检后即可中断。

(九)超过诉讼时效或执行期限。债权人在起诉时已经超过了法定诉讼时效或申请执行时超过了法定执行期限的,依法就无权要求人民法院强制执行债务人,当然也不能执行债务人公司的出资人和为出资人验资机构,更谈不上执行出具不实资金证明的银行。特别值得注意的是,如果债务人公司被工商行政管理部门依法吊销企业法人营业执照,债务人的法人资格则终止,其民事权利能力和民事行为能力消灭。工商行政管理部门在吊销企业法人营业执照后即进行公告,即应推定债权人知道债务人被依法吊销企业法人营业执照。有关商务合同因债务人被吊销营业执照丧失履行主体随之终止。商务合同终止后,债权人即应开始主张权利,即可认定债权人知道权利被侵害,诉讼时效应由此起算。

二、利用虚假验资证明责任保全银行信贷资产

贷款银行在起诉、申请强制执行借款人或保证人的案件中,经常发现借款企业或保证企业的企业法人营业执照上载明的几千万元注册资金不真实,更有甚者经司法审计发现实收资本竟为零的情况。既然普通债权人能够向虚假出资者、虚假验资者或为虚假验资出具不实资信证明的银行追究民事赔偿责任,作为最大债权人的贷款银行也应当高高举起法律武器,组织专门力量,通过诉讼手段,根据案情依法追究虚假出资者、虚假验资者或为虚假验资出具不实资金证明者的民事赔偿责任,以保全银行信贷资产。

(一)追究借款人公司的出资人(股东)虚假出资的赔偿责任。根据最高人民法院有关规定,被执行人无财产清偿债务,如果其开办单位对其开办时投入的注册资金不实,可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人,在注册资金不实的范围内,对申请执行人承担责任。

(二)追究借款人公司出资担保人的代偿责任。根据企业法人登记管理有关规定,申请企业法人开业登记,应当提交资金信用证明、验资证明或者资金担保。而企业注册“资金担保”,是具有法人资格的企业为没有主管部门的企业申请登记时出具的保证被担保人(申请登记企业)资金真实性的文件。担保人承担因被担保人资金不实而产生的保证责任。

(三)追究借款人公司出资人(股东)抽逃资金的责任。根据最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定,被执行人无财产清偿债务,如果其开办单位抽逃注册资金的,可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人,在抽逃资金的范围内,对申请执行人承担责任。

(四)追究会计师事务所虚假验资的赔偿责任。根据注册会计师法和最高人民法院有关规定,会计师事务所为企业出具虚假验资证明,给委托人、其他利害关系人造成损失的,应当承担相应的民事赔偿责任。

(五)追究经济开发区有关机构的赔偿责任。若经济开发区有关机构为吸引投资者,为在开发区内注册企业出具虚假资金到位证明,而验资机构以出资人提供的虚假资金到位证明作为验资依据,对资产、负债的会计处理是否正确未作核实的,经济开发区有关机构和验资机构应当依法承担赔偿责任。

(六)追究其他金融机构的赔偿责任。若其他银行或其他机构为注册会计师事务所验资出具了虚假的资信证明,因此受害的贷款银行也可依法追究这些出具虚假验资证明者的民事赔偿责任。

【特别说明】

本文载于《城市银行》(上海银行行刊)2001年第4期。

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劳动部贯彻《关于实行技师聘任制的暂行规定》的补充意见

劳动部


劳动部贯彻《关于实行技师聘任制的暂行规定》的补充意见

1989年1月14日,劳动部

国务院批准原劳动人事部发布的《关于实行技师聘任制的暂行规定》(以下简称《暂行规定》),通过一年多的试点,对于稳定生产一线工人队伍,发挥高级技术工人的作用,引导工人学习和钻研技术业务,推动企业技术进步和生产建设的发展,起到了一定的作用。为了进一步贯彻《暂行规定》,使技师聘任制度不断完善和评聘工作顺利开展,现就技师评聘工作中遇到的几个问题,提出如下补充意见:
一、技师是在高级技术工人中设置的技术职务,不是高级工之上的一个等级,根据《暂行规定》,被聘任的技师,实行职务津贴,暂不实行技师等级工资。技师职务津贴,应严格按照国务院的规定执行,各单位必须掌握在人均每月不超过二十元,和个人津贴数额控制在十五至二十五元标准的幅度之内,不得压低或提高。技师任职五年以上并在任职期间办理退休手续时,其职务津贴可列入工资基数,计算退休费。
二、有的省、市和企业,在中级或高级工中考评助理技师。考虑到助理技师的性质、任职条件,以及与初、中、高级工的等级档次和工资标准不相对应等许多矛盾,目前不宜设助理技师。今后将通过建立正常的考工晋级制度来调动中青年工人学习和工作的积极性。
三、根据原劳动人事部与国务院各行业归口主管部门签发的《实施意见》中“技师必须严格按照任职条件、考核标准、比例限额,并根据生产岗位的实际需要,在生产车间、工段,从技术复杂的工种的技术工人中进行考评、聘任。”的精神,应在国家规定的比例限额和下达的聘任人数、职务津贴指标的范围内进行技师的考评、发证和聘任工作。
四、根据劳动部、人事部联合签发的劳培字〔1988〕1号文“在国家机构改革,组建人事部和劳动部以后,技师聘任制工作,由各级劳动部门综合管理、组织实施”的精神,为保证政策的连续性,原劳动人事部签发的技师聘任制有关文件、规定和技师合格证书仍有效。
五、为便于技师聘任制工作的开展,各计划单列市的技师聘任制工作,由计划单列市的劳动部门综合管理、组织实施。
六、评聘技师是在高级技术工人中实行技术职务的一项重要政策。从试点实践来看,要注意充分发挥技师的作用,为技师创造学习、工作的条件;要建立经常考核制度,加强管理,做到能上能下,能进能出,搞活评聘工作,完善技师聘任制度。
七、要严格按照国务院各行业归口主管部门的《实施意见》中已明确的工种范围,根据实际需要确定技师职数,然后进行技师评聘工作。需要调整技术等级和新的技术工种时,需先制定技术等级标准,由行业主管部门会同劳动部核定是否划为实行技师聘任制的工种范围。
八、各地区、各部门在认真总结技师评聘试点工作的基础上,可在全民所有制企业、事业单位继续扩大试点,逐步展开;国家机关及在北京的国家机关附属的单位实行技师聘任制的工作,将由我部商请国务院机关事务管理局研究确定;集体所有制企业、事业单位技师聘任制工作如何进行,请各地区、各部门研究确定。
九、为保证技师聘任制工作的顺利开展,各地区、各部门暂不进行高级技师的评聘工作。这项工作,待我部同有关行业商榷,选择几个技艺复杂的工种(岗位)试点,总结经验后,再作部署。


甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省廉租住房保障实施办法和甘肃省经济适用住房管理实施办法的通知

甘肃省人民政府办公厅


甘政办发[2008]78号



甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省廉租住房保障实施办法和甘肃省经济适用住房管理实施办法的通知




各市、自治州人民政府,省政府有关部门,有关单位:

  现将《甘肃省廉租住房保障实施办法》和《甘肃省经济适用住房管理实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



甘肃省人民政府办公厅
                   二○○八年六月二十七日




甘肃省廉租住房保障实施办法

  第一条 为促进廉租住房制度建设,逐步解决城市低收入家庭的住房困难,根据原建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局公布的《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)和《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》(甘政发〔2007〕92号),结合我省实际,制定本办法。

  第二条 按照《甘肃省人民政府关于稳步实施廉租住房制度的实施意见》(甘政发〔2007〕33号)要求,各市州、县市区对城市最低收入家庭人均住房8平方米以下的家庭做到应保尽保后,逐步将保障范围扩大到城市低收入住房困难家庭,有条件的市州、县市区可以提前扩大到城市低收入住房困难家庭。

  第三条 城市低收入住房困难家庭,是指城市和县市区政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合市州、县市区政府规定条件的家庭。

  第四条 市州、县市区政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的规划及年度计划中,明确廉租住房保障工作目标和措施,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

  第五条 省建设行政主管部门指导和监督全省廉租住房保障工作。市州、县市区政府建设或房地产(房改、住房保障)行政主管部门(以下简称“住房保障主管部门”)负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可由市州、县市区政府确定的实施机构承担。

  县级以上政府发展改革(价格)、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工,负责廉租住房保障的相关工作。

  第六条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指市州、县市区政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指市州、县市区政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按规定标准收取租金。实施廉租住房保障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的市州、县市区应当通过新建和收购等方式,增加廉租住房实物配租的房源。

  第七条 市州、县市区政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭人口数量、结构等因素,以户为单位确定廉租住房保障面积标准;根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭经济承受能力等因素确定每平方米租赁住房补贴标准。

  第八条 采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。其中对城镇居民最低生活保障家庭,可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准。

  第九条 采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租住房租金标准由市州、县市区政府确定。有条件的市州、县市区,对城镇居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

  第十条 对承租公房的城市低收入家庭,可以对住房保障面积范围内租金,按规定给予适当减免。

  第十一条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括:

  (一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;

  (二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;

  (三)土地出让净收益中不低于10%安排的廉租住房保障资金;

  (四)政府的廉租住房租金收入;

  (五)社会捐赠及其他方式筹集的资金;

  (六)中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金以及省级财政补助资金。

  廉租住房保障资金的使用,由住房保障主管部门会同财政、发改等部门提出意见,报本级政府批准后执行。

  第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括:

  (一)政府新建、收购的住房;

  (二)腾退的公有住房;

  (三)社会捐赠的住房;

  (四)其他渠道筹集的住房。

  第十三条 廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。廉租住房建设用地的规划布局,应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。廉租住房建设应当坚持经济、适用原则,提高规划设计水平,满足基本使用功能,应当按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

  第十四条 新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房,应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交回购等事项。

  第十五条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。鼓励社会捐赠资金用于廉租住房建设或捐赠住房作为廉租住房房源。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房、社会捐赠住房作为廉租住房房源或社会捐赠资金用于廉租住房建设的,其税收优惠政策按照国家有关规定执行。

  第十六条 城市低收入家庭申请廉租住房,应当提供下列材料:

  (一)家庭收入情况的证明材料;

  (二)家庭住房状况的证明材料;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)市州、县市区政府规定的其他证明材料。

  第十七条 申请廉租住房保障,按照下列程序办理:

  (一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇政府提出书面申请;

  (二)街道办事处或者镇政府应当自受理申请之日起30日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核,提出初审意见并张榜公布,将初审意见和申请材料一并报送县市区住房保障主管部门;

  (三)县市区住房保障主管部门应当自收到申请材料之日内15日内,就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见,并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门;

  (四)县市区民政部门应当自收到申请材料之日起15日内,就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见,并反馈同级住房保障主管部门;

  (五)经审核,家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,住房保障主管部门予以公示,公示期限为15日;对经公示无异议或者异议不成立的,作为廉租住房保障对象予以登记,书面通知申请人,同时报市州住房保障主管部门备案并向社会公开登记结果。经审核,不符合规定条件的,县市区住房保障主管部门应当书面通知申请人,说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向住房保障主管部门申诉。

  第十八条 县市区住房保障、民政等有关部门以及街道办事处、镇政府,可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人以及有关单位和个人应当予以配合,如实提供有关情况。

  第十九条 县市区住房保障主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。对已经登记为廉租住房保障对象的城镇居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,要优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭、城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

  第二十条 对轮候到位的城市低收入住房困难家庭,住房保障主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式,与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同,予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果,应当向社会公布。

  第二十一条 廉租住房租赁合同应当明确下列内容:

  (一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;

  (二)租金及其支付方式;

  (三)房屋用途和使用要求;

  (四)租赁期限;

  (五)房屋维修责任;

  (六)停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;

  (七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;

  (八)其他约定。

  第二十二条 省建设行政主管部门应当会同有关部门,加强对廉租住房保障工作的监督检查,并公布监督检查结果。市州、县市区政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

  第二十三条 县市区或市州政府住房保障主管部门应当按户建立廉租住房档案,并采取定期走访、抽查等方式,及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

  第二十四条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭,应当按年度向所在地街道办事处或者镇政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。街道办事处或者镇政府可对申报情况进行核实、张榜公布,并将申报情况及核实结果报县市区住房保障主管部门。县市区住房保障主管部门应当据此调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等。对不再符合廉租住房保障条件的,应当停止发放租赁住房补贴或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

  第二十五条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按照合同约定退回廉租住房:

  (一)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;

  (二)无正当理由累计6个月以上未缴纳廉租住房租金的。

  第二十六条 城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的,县市区住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取提高租金等方式处理。城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定处理方式的,由住房保障主管部门或具体实施机构依照有关法律法规规定处理。

  第二十七条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准,实行动态管理,由市州、县市区政府每年向社会公布一次。

  第二十八条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

  第二十九条 对以欺骗等不正当手段申请廉租住房保障,取得审核同意的,由住房保障主管部门给予警告;对已经登记但尚未获得廉租住房保障的,取消其登记;对已经获得廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴或退出实物配租的住房并按市场价格补缴房租。

  第三十条 廉租住房保障实施机构违反本办法规定,不执行政府规定的廉租住房租金标准的,由价格行政主管部门依法查处。

  第三十一条 对市州、县市区政府及住房保障等部门工作人员违反本办法规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法予以严肃处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十二条 本办法由省建设厅负责解释。



甘肃省经济适用住房管理实施办法


  第一条 为改进和规范经济适用住房制度,保护当事人合法权益,根据原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局印发的《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)和《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》(甘政发〔2007〕92号),结合我省实际,制定本办法。

  第二条 经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
城市低收入住房困难家庭,是指城市和县市区政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市州、县市区政府规定条件的家庭。

  第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要逐步与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本实施办法。

  第四条 发展经济适用住房应当在国家和省政府统一政策指导下,各地因地制宜,政府主导、社会参与。市州、县市区政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,制定规范、科学的管理办法并组织实施。省政府对全省经济适用住房工作负总责,对市州、县市区政府实行目标责任制管理。

  第五条 省建设行政主管部门负责对全省经济适用住房工作的指导和实施监督。市州、县市区建设或房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

  县级以上政府发展改革、价格、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工,负责经济适用住房有关工作。

  第六条 市州、县市区政府要在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中,明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。

  第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优化供应。

  第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

  第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市州、县市区政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

  购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

  第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

  第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

  第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式,变相进行商品房开发。

  第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。

  第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中,明确配套建设的经济适用住房总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。

  第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市州、县市区政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。

  第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则,采取项目法人招标的方式,选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;也可以由市州、县市区政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中,应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

  第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案,做到在较小的套型内实现基本使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

  第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以载明。

  经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

  第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,也可以在社区居委会等机构的指导下,由居民自我管理,提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

  第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市州、县市区政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得获取利润。

  第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价。销售价格不得高于基准价格及上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

  第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第二十三条 价格主管部门要加强经济适用住房成本监审,掌握成本及利润变动情况,做到质价相符。

  第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市州、县市区政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市州、县市区政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法,并向社会公布。

  第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

  (一)具有当地城镇户口;

  (二)家庭收入符合市州、县市区政府划定的低收入家庭收入标准;

  (三)无房或现住房面积低于市州、县市区政府规定的住房困难标准。

  经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市州、县市区政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

  第二十六条 经济适用住房资格申请,采取街道办事处(镇政府)、县市区、市州政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位或者个人应当予以配合,如实提供有关情况。

  第二十七条 经审核公示通过的家庭,由市州、县市区政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。然后按收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

  第二十八条 符合条件的家庭,可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补缴差价。

  第二十九条 居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

  第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

  购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市州、县市区政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

  第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

  第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

  第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

  第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市州、县市区政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市州、县市区政府规定的低收入住房困难家庭。

  第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

  第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;党政机关和全额拨款的事业单位一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

  第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后,房源仍有剩余的,由市州、县市区政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售或由市州、县市区政府以成本价收购后用作廉租住房。

  第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

  第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。

  第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。

  第四十一条 市州、县市区政府要加强对已购经济适用住房的后续管理。经济适用住房主管部门要切实履行职责,对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查,发现违规行为及时纠正。

  第四十二条 市州、县市区政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

  (一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的,由国土资源主管部门按有关规定处罚。 

  (二)擅自提高经济适用住房销售价格或降低集资合作建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚。

  (三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的,其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的,由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

  (四)集资合作建房未经经济适用住房主管部门和相关管理部门审核审批,直接办理房屋所有权证的,要查明原因,追究单位、房地产产权产籍管理部门和相关责任人的责任。

  第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由县市区政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法依规追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。 

  第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任,涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

  第四十六条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房,执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目,凡不符合本办法规定的事项,应按本办法做相应调整。

  第四十七条 本办法由省建设厅负责解释。




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