房价上涨违约，法院判赔增值损失/奚正辉
作者:法律资料网 时间:2024-06-30 18:41:33 浏览:8375
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房价上涨违约，法院判赔增值损失
奚正辉
2 009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。
上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
卫生部关于进一步实施食品药品放心工程的通知
卫生部
卫生部关于进一步实施食品药品放心工程的通知
卫法监发[2003]204号
各省、自治区、直辖市卫生厅局，新疆生产建设兵团卫生局，卫生部卫生监督中心：
根据《国务院办公厅关于实施食品药品放心工程的通知》（国办发[2003]65号）精神和国家食品药品监督管理局等8部门《关于印发<食品药品放心工程实施方案>的通知》（国食药监办[2003] 174号）要求，为进一步落实卫生部门在食品药品放心工程中的工作任务，实现预期目标，现就有关事宜通知如下：
一、各级卫生行政部门要从大局出发，从实践“三个代表”重要思想和贯彻党的十六大精神，坚持执政为民的高度，充分认识并切实做好食品药品放心工程工作。要严格按照国办发[2003]65号和国食药监办[2003]174号文件的要求和部署，结合本地食品卫生监管的薄弱环节，在地方政府的统一领导下，制定切实可行的工作措施，建立长效工作机制，要以加大食品生产经营企业卫生监督力度和严格卫生许可证发放审查为手段，进一步明确职责、落实责任，使食品卫生整体水平得到显著提高。
二、突出重点，着力抓好专项整治工作，认真落实食品药品放心工程确立的各项任务
本次专项整治中卫生部确定的3个方面的工作重点是餐饮企业、学校和幼儿园食堂以及食品添加剂生产企业。重点整治的内容为：
（一）餐饮企业（包括各类宾馆、饭店、餐馆、酒楼、饮食店等）。
1、企业是否建立米、面、油、肉、调味品、水产品、畜禽产品等各类食品或原料的进货验收检查制度，并现场检查落实情况；
2、监督检查企业卫生许可证和从业人员健康证情况；
3、食品加工、冷藏、贮存过程的管理记录，超过保质期食品和废弃物品的处理情况；
4、食品卫生管理制度建设和落实情况。
（二）学校、幼儿园食堂（包括学生集体餐生产企业、学生奶生产企业等）。
1、重点检查学校、幼儿园食堂是否建立米、面、油、肉、调味品、水产品、畜禽产品等各类食品或原料的进货验收检查制度，并现场检查落实情况和索证管理情况；
2、学校、幼儿园食堂的卫生许可证和从业人员健康证情况；
3、学校、幼儿园或食堂的上级主管部门是否建立食品加工卫生措施的检查制度，以及事故报告制度；
4、食品加工、冷藏、贮存过程的管理记录，超过保质期食品和废弃物品的处理情况。
（三）食品添加剂生产企业
1、生产的食品添加剂是否属于准许生产和使用的品种；
2、监督检查卫生许可情况，配合有关部门取缔无证生产行为；
3、生产的食品添加剂种类是否与卫生许可的范围一致，食品添加剂产品标签项目是否合格。
三、重点整治与建立长效机制相结合，加快推广食品卫生监督量化分级管理机制和企业卫生管理责任制度
各级卫生行政部门要在2003年7月下旬到12月中旬，集中开展对上述重点内容的整治工作。在重点整治的同时，加快推广食品卫生监督量化分级管理工作，并将其作为提高监督水平、改善监督机制的重要内容加以推广，通过定期公布食品卫生量化分级工作进展情况，加强食品生产经营单位负责人和卫生管理人员的培训，促进企业强化自身管理，提高企业责任意识。
四、加强部门配合与协作，提高专项整治工作的合力。各级卫生行政部门在开展上述三个方面的专项整治工作时，要加强与教育、农业、公安、工商、质检等相关部门的协作，及时沟通信息，总结经验，堵塞管理漏洞，切实解决餐饮单位、学校食堂和食品添加剂生产企业监管中的薄弱环节。
五、加强新闻宣传，重视舆论监督作用。各级卫生行政部门要大力宣传量化分级管理这种合理配置卫生资源并与国际接轨的食品卫生监管新模式，同时要及时将餐饮单位和学校食堂量化分级管理情况、食品添加剂生产企业监管情况及监督检查发现的大案、要案通过新闻媒体向社会公布，扶优治劣，震慑不法行为，增强消费者对食品安全的信心。
二○○三年七月二十四日
安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省金融机构支持地方经济发展考核奖励办法的通知
安徽省人民政府办公厅
安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省金融机构支持地方经济发展考核奖励办法的通知
皖政办〔2005〕59号
人民银行合肥中心支行，安徽银监局，安徽证监局，安徽保监局，各政策性银行安徽省分行、国有商业银行安徽省分行、股份制商业银行合肥分行，安徽省农村信用联社，各金融资产管理公司合肥办事处，各有关证券、期货公司，各保险公司安徽省分公司：
《安徽省金融机构支持地方经济发展考核奖励办法》已经省政府同意，现印发给你们。从2005年起，将按照此办法对各有关金融机构进行年度考核奖励。
安徽省人民政府办公厅
二○○五年十一月十九日
安徽省金融机构支持地方经济发展考核奖励办法
为认真贯彻落实科学发展观，充分发挥金融在资源配置中的核心作用，调动各金融机构的积极性，促进全省经济快速、持续、稳定增长和社会和谐发展，特制定本考核奖励办法。
一、考核对象
（一）中国人民银行合肥中心支行，安徽银监局，安徽证监局，安徽保监局；
（二）各政策性银行安徽省分行，国有商业银行安徽省分行，股份制商业银行合肥分行，安徽省农村信用联社，各金融资产管理公司合肥办事处；
（三）公司法人注册地在我省行政区域的证券、期货公司；
（四）各保险公司安徽省分公司。
二、考核内容和考核等次
（一）银行业金融机构
1．当年新增贷款额不低于上年增加额，贷款增幅不低于上年及本系统当年全国平均水平；
2．有健全的小企业贷款管理组织和管理制度，当年对小企业贷款投入的增量高于上年增量，增幅高于当年各类贷款的平均增长幅度；
3．不良贷款额、不良贷款率应低于上年及本系统当年全国平均水平，并符合资产负债比例管理的有关规定；
4．损失贷款（呆账贷款）当年核销数应高于本系统当年全国平均水平，金融资产管理公司不良资产处置的进度和现金回收率应高于本系统当年全国平均水平；
5．案件损失率（案件损失金额/总资产额）、发案率（发案件数/分支机构数）应低于上年及本系统当年全国平均水平；
6．未发生重大违法违规经营行为。
银行业金融机构（不含金融资产管理公司）符合上述6项标准的为一等奖，符合第1、2、3、4、5项标准的为二等奖，符合第1项标准的为三等奖。金融资产管理公司符合第3、4、5项标准的为二等奖。
（二）证券业金融机构
1．当年承担安徽省内企业上市或再融资项目1家以上，融资金额在3亿元以上；
2．当年代理的证券交易量占全国市场份额高于上年，且不低于全国证券公司平均占比份额；
3．最近一年净资本不低于8亿元；
4．最近一年净资本不低于净资产的70%；
5．最近一年流动资产余额不低于流动负债余额（不包括客户交易结算资金和客户委托管理资金）的150%；
6．未发生重大违法违规经营行为。
证券业金融机构符合上述6项标准的为一等奖，符合第1、2、3项标准或者符合第2、3、4、5、6项标准的为二等奖，符合第1项标准的为三等奖。
（三）期货业金融机构
1．客户的期货保证金实行了封闭运行，全年未发生挪用现象；
2．公司法人治理结构健全，风险控制制度完善，全年未发生重大违法违规行为和严重差错或安全事故，未酿成百万元以上的投资风险或损失；
3．最近一年净资本不低于净资产的70%，净资产不低于注册资本的90%，流动资产余额不低于流动负债余额（不包括客户保证金）的150%；
4．最近一年无对外担保及其他形式的或有负债事项；
5．当年期货代理交易额占全国市场份额高于上年，且高于全国期货公司平均水平；
6．公司当年实现盈利。
期货业金融机构符合上述6项标准的为一等奖，符合第1、2、3、4、5项标准的为二等奖，符合第1、2、3项标准的为三等奖。
（四）保险业金融机构
1．当年保费收入增幅不低于本系统的全国平均水平；
2．未发生重大风险性事件及群体性上访事件；
3．未发生重大违法违规经营行为。
保险业金融机构符合上述3项标准的为一等奖，符合第1、2项标准的为二等奖，符合第1项标准的为三等奖。
（五）对人民银行合肥中心支行和安徽银监局、安徽证监局、安徽保监局的考核奖励分别根据全省银行业、证券期货业、保险业金融机构相关指标及与全国平均水平比较的具体情况确定。
三、考核组织工作
考核工作由安徽省人民政府金融工作办公室负责组织。安徽银监局会同人民银行合肥中心支行对银行业金融机构、安徽证监局对证券期货业金融机构、安徽保监局对保险业金融机构分别进行初审，并提出考核奖励的初步意见报省政府金融工作办公室。省政府金融工作办公室会同省财政厅审核后报省政府审定。
四、表彰奖励
（一）省政府对获奖金融机构给予通报表彰，并抄送获奖金融机构总部。
（二）省财政安排奖励资金，对获奖金融机构领导班子成员分别进行奖励。具体奖励标准由省政府金融办、省财政厅、人民银行合肥中心支行根据各年情况另行制定报批。
（三）对获奖金融机构单位职工奖励一个半月工资，所需经费由所在单位解决。
以上奖励资金均应按规定缴纳交个人所得税。
五、附则
（一）各市人民政府可参照本办法制定有关奖励办法，鼓励金融机构加大对经济发展的支持力度，促进经济社会快速协调发展。
（二）本办法由安徽省人民政府金融工作办公室负责解释。
（三）本办法自印发之日起实行。
